‘Prima casa’: come applicare il termine biennale per la vendita dell’immobile già posseduto

Se l’acquisto di un secondo immobile, usufruendo dell’agevolazione ‘prima casa’, è avvenuto al momento dell’entrata in vigore della modifica normativa (con la ‘Legge di bilancio 2025) che ha raddoppiato il termine per vendere la casa già posseduta, così da non perdere il beneficio utilizzato per l’acquisto del secondo immobile, allora la finestra temporale per vendere il primo immobile posseduto è da considerare ancora in corso e si deve ritenere applicabile il nuovo termine di due anni. Questo l’importante chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate (risposta numero 127 del 5 maggio 2025), che, analizzando un caso specifico, ha sancito che il contribuente, alla luce dell’ultimo intervento normativo, avrà tempo fino alla fine di gennaio del 2026 per alienare l’immobile da lui giù posseduto (e acquistato sempre usufruendo dei benefici ‘prima casa’), senza decadere dai benefici ‘prima casa’ fruiti sul secondo immobile acquistato di recente. Chiaro il quadro della vicenda. In sostanza, il contribuente, proprietario di un’abitazione acquistata nel 2018 con le agevolazioni ‘prima casa’, ha comprato, sempre nello stesso Comune, a fine gennaio del 2024, un’altra abitazione, sempre avvalendosi dei benefici ‘prima casa’, e si è impegnato ad alienare entro un anno l’immobile già posseduto. Tuttavia, a causa di ritardi da parte della banca dell’acquirente dell’immobile di sua proprietà dal 2028, non è riuscito a vendere entro fine gennaio del 2025. In questo panorama si inserisce però l’aggiornamento normativo che, con riferimento alla conservazione dei benefici ‘prima casa’, ampliato il termine temporale per consentire la vendita dell’immobile già posseduto e lo ha fissato in due anni, e non più in un anno. A fronte della disciplina relativa alla gestione dei benfici ‘prima casa’, è rilevantissima, ovviamente, la modifica introdotta dalla ‘Legge di bilancio 2025’, che, in sostanza, ha raddoppiato il termine per vendere la prima casa senza perdere l’agevolazione fiscale per il nuovo acquisto, consentendo così al contribuente di restare, seppur solo momentaneamente, titolare di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio fiscale previsto per l’acquisto della prima casa. Ciò detto, con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, va precisato, secondo l’Agenzia delle Entrate, che essa non prevede che l’estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dall’1 gennaio 2025 e che essa si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno entro cui, secondo la vecchia disposizione, il contribuente è tenuto ad alienare l’immobile posseduto in precedenza. Pertanto, tornando allo specifico caso, considerato che, secondo quanto dichiarato dal contribuente, il secondo acquisto, effettuato sempre usufruendo dei benefici ‘prima casa’, è avvenuto il 25 gennaio del 2024, e, dunque, al momento dell’entrata in vigore della modifica normativa introdotta dalla ‘Legge di bilancio 2025’, allora il termine per rivendere l’immobile già in suo possesso era ancora in corso. Di conseguenza, si ritiene applicabile il nuovo termine biennale per consentire al contribuente di rivendere l’immobile in suo possesso da tempo.