Immobile acquistato ma privo del certificato di agibilità: sì alla riduzione del prezzo

In materia di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità per difetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza configura, Codice Civile alla mano, mancanza di qualità essenziali della cosa venduta, mancanza quindi che legittima il compratore ad esperire l’azione per ottenere la riduzione del prezzo, non essendo preclusa tale azione dal fatto che sia esperibile anche quella di risoluzione contrattuale, potendo il compratore graduare le proprie domande in relazione al proprio interesse a mantenere la proprietà del bene acquisito.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 9507 dell’11 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame l’istanza con cui il compratore di un monolocale ha chiesto la riduzione del prezzo corrisposto, specificando di avere dovuto prendere atto della mancanza del certificato di agibilità.
Per i magistrati di terzo grado la chiave di lettura è semplice: alla mancanza del certificato di agibilità corrisponde, nel caso specifico, il difetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’immobile compravenduto, in quanto l’immobile ad uso abitativo è risultato avere una superficie di poco più di 24 metri quadrati, decisamente inferiore alla superficie minima prescritta per gli alloggi monostanza, cioè 28 metri quadrati. Sicché la riduzione del prezzo è stata disposta per mancanza nella cosa venduta delle qualità essenziali per l’uso cui essa avrebbe dovuto essere destinata. E ciò conformemente al principio secondo cui, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
Ancora più in dettaglio, si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all’uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell’ambito dello stesso genere. Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità presagita.
Tornando alla vicenda in esame, non vi è prova che l’acquirente fosse a conoscenza della carenza del certificato di agibilità, né, a monte, rileva che l’acquirente fosse a conoscenza del mancato rilascio del certificato, che in sé non è affatto indicativo della consapevolezza delle carenze funzionali che affliggono l’immobile: il mancato rilascio potrebbe, infatti, essere riconducibile al mero mancato esperimento della relativa pratica amministrativa, precisano i giudici. Invece, solo in presenza di un’espressa rinuncia al requisito dell’abitabilità o dell’esonero del venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza, il venditore non può rispondere di detta carenza verso il compratore.
Per quanto concerne, poi, la riduzione del prezzo di vendita, essa è stata disposta in ragione della mancanza delle qualità essenziali sottesa al difetto di rilascio del certificato di agibilità (appunto per assenza dei prescritti requisiti igienico-sanitari, anche in collegamento con le condizioni di salubrità minima degli ambienti da destinare ad uso abitativo).
Utile, precisano i giudici, fare riferimento al Codice Civile: in mancanza nella cosa venduta delle qualità promesse o essenziali, il compratore ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Senonché, in caso di vendita di un bene mancante di qualità promesse o essenziali, la tutela consentita al compratore ricomprende, fra le azioni esperibili, anche l’azione quanti minoris, posto che il Codice Civile – nel richiamare l’applicabilità della disciplina in tema di risoluzione contrattuale – non esclude che il compratore possa avere interesse a mantenere ferma la proprietà del bene acquisita attraverso il contratto. Con la conseguenza che è consentito al compratore, in relazione al suo interesse, graduare le domande e, in specie, esigere, in via prioritaria, la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno. E questa conclusione si giustifica alla luce della stretta correlazione che sussiste, anche con riferimento all’impostazione sistematica della disciplina della vendita, tra la garanzia per i vizi e la garanzia che consegue alla mancanza delle qualità promesse o essenziali.