Esercitato il recesso dal contratto: impensabile una successiva domanda di adempimento

Il recesso dal contratto è assolutamente incompatibile con una successiva domanda di adempimento. Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 10131 del 17 aprile 2025 della Cassazione), i quali precisano che il recesso esercitato e accompagnato dalla dichiarazione di ritenere la caparra o dalla richiesta del doppio della caparra versata costituisce una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, e ciò preclude alla parte che lo ha esercitato di chiedere successivamente l’adempimento del contratto, non essendo la controparte tenuta ad adempiere la propria prestazione dopo l’esercizio del recesso.
Per meglio inquadrare la questione è però necessario riassumere la vicenda oggetto del contenzioso. Nello specifico, il promissario acquirente ha convenuto in giudizio la promittente venditrice in un’azione di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare di un appartamento e ha presentato domanda di restituzione del doppio della caparra. Per quanto concerne le cifre, il prezzo pattuito era di 25mila euro, di cui 5mila euro corrisposti, contestualmente alla sottoscrizione, come caparra confirmatoria, e le parti convenivano che il saldo di 20mila euro sarebbe stato versato al momento della stipula del contratto definitivo. In seguito a un sopralluogo con un tecnico, però, il promissario acquirente riscontrava gravi vizi nell’immobile, quali il rischio di crollo del tetto e la mancanza delle necessarie autorizzazioni edilizie e delle certificazioni energetiche, e perciò, con raccomandata ad hoc, dichiarava il recesso dal contratto, richiedendo la restituzione del doppio della caparra versata, mentre la promittente venditrice contestava i fatti posti a fondamento del recesso.
Successivamente, però, il promissario acquirente inviava una diffida ad adempiere, cioè a presentarsi dal notaio per procedere alla stipula del contratto definitivo, alla promittente che però comunicava di avere già ceduto l’immobile a terzi.
A fronte di tale quadro, per i giudici d’Appello va dichiarato risolto il contratto per inadempimento della promittente venditrice (ossia alienazione dell’immobile a terzi durante la pendenza del contratto preliminare), la quale va perciò condannata al pagamento del doppio della caparra all’acquirente rimasto a bocca asciutta.
Questa visione viene però ‘censurata’ dai giudici di Cassazione, i quali precisano che il contraente non inadempiente che esercita il recesso, dichiarando di ritenere la caparra (o pretendendo il versamento del doppio), non può poi chiedere l’adempimento del contratto, né la controparte è tenuta ad adempiere la propria prestazione. E, ancora, la semplice dichiarazione unilaterale della parte di ritenere il contratto risolto, configurandosi come mera pretesa che non consente all’altra parte l’attuazione del rapporto, deve considerarsi priva di effetto e quindi non preclusiva della successiva domanda di adempimento, alla quale è ostativa solo la domanda giudiziale di risoluzione. Contrapposto è il caso dell’esercizio del recesso che costituisce, appunto, una delle ipotesi in cui si può conseguire in via stragiudiziale la risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive.
Evidente, quindi, nella vicenda in esame, l’errore compiuto dai giudici d’Appello, i quali hanno imputato alla promittente venditrice a titolo di inadempimento il fatto di aver alienato a terzi l’immobile dopo il recesso dichiarato dal promissario acquirente, che ha inviato illegittimamente una diffida ad adempiere dopo aver dichiarato il recesso dal contratto preliminare.