‘Prima casa’: agevolazioni fiscali salve anche se sull’immobile acquistato vi è poi la costituzione di un usufrutto

In materia di agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, va riconosciuta la decadenza del contribuente, normativa alla mano, solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 25863 del 22 settembre 2025 della Cassazione), i quali, chiamati ad esaminare il contenzioso originato dalla donazione dell’usufrutto di un immobile acquistato usufruendo dei benefici ‘prima casa’, aggiungono che anche il nudo proprietario ha diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa, purché destini effettivamente l’appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà. Di conseguenza, l’acquirente della nuda proprietà dell’abitazione può godere delle agevolazioni ‘prima casa’, a patto, però, che dichiari di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare e di volere adibire tale immobile a propria abitazione, cosa che potrà avvenire con la consolidazione con l’usufrutto.
Già i giudici tributari hanno espresso parere favorevole al contribuente, sancendo l’illegittimità di un avviso di liquidazione relativo all’imposta di registro dovuta nell’anno 2011 – per un importo di poco superiore ai 20mila euro – a seguito della revoca delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione, revoca avvenuta a seguito della donazione dell’usufrutto disposta dal contribuente nell’agosto del 2012, a fronte di un acquisto avvenuto nel luglio del 2011.
I giudici tributari di secondo grado, in particolare, precisano che la normativa prevede la decadenza dalle agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento immobiliare, a titolo oneroso o gratuito, avvenuti prima che risulti decorso il ricordato termine quinquennale, mentre nel caso in esame non si è in realtà verificato alcun trasferimento del diritto di proprietà, rimasto in capo al contribuente, essendosi egli limitato a costituire, a titolo di donazione in favore dei propri genitori, un diritto di usufrutto sull’abitazione da lui acquistata.
Su questa linea, infine, anche i magistrati di Cassazione, i quali, respingendo definitivamente le obiezioni sollevate dall’Agenzia delle Entrate, precisano che, in tema di agevolazioni tributarie, anche il nudo proprietario ha diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa, purché destini effettivamente l’appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà.
In tema d’imposta di registro, infatti, i benefici per l’acquisto della prima casa sono applicabili, nel concorso delle condizioni dalla norma medesima previste, in favore del compratore della nuda proprietà, poiché la norma, elencando gli atti di trasferimento di case non di lusso, include quelli traslativi della nuda proprietà, nel presupposto della loro pari attitudine (in presenza degli altri requisiti) ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato.