Mutuo ipotecario e detrazione degli interessi passivi

La procedura di rilascio di un immobile, in caso di mutuo ipotecario per acquistare un immobile già locato, non impedisce di fruire degli interessi passivi. È però prevista come condizione quella per cui nel termine di 3 mesi dall’acquisto venga esercitata l’azione giudiziale prevista per le controversie in materia di locazione, comodato e affitto. Questo è quanto chiarisce l’Agenzia delle Entrate con una risposta (la n. 13) intervenuta in data 23 gennaio.

Va ricordato, però, che nel caso in cui sia stato stipulato un mutuo ipotecario per poter comprare un immobile da adibire ad abitazione principale nonché delle sue pertinenze, la detrazione che spetta all’acquirente sull’imposta lorda è pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, comprensiva anche delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per i mutui stipulati dal 1993, la citata detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto e delle sue pertinenze. L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo.

Nel caso di specie, l'istante è divenuto proprietario dell'immobile in data 13 dicembre 2022 e, pertanto, ai fini della fruizione della detrazione, l'azione giudiziale andava esperita entro i 3 mesi successivi, circostanza che non risulterebbe soddisfatta in quanto l'istante:

• in data 02/03/2023, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno intimava il rilascio dell'immobile;
• in data 5 maggio 2023, presentava istanza all'organismo di mediazione per esperire il tentativo di conciliazione, con esito negativo;
• successivamente, presentava ricorso ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c.

Pertanto, come chiarito dall'AE, nel caso di specie la detrazione degli interessi passivi non è fruibile. (Risposta Agenzia delle Entrate, 23 gennaio 2024, n. 13)